El Administrador de Fincas Rústicas y Urbanas es un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la eficacia, independencia y responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y Rústicos. La importancia socioeconómica que desarrolla el Administrador de Fincas Colegiado es palpable por los ciudadanos de forma evidente, ya que del desarrollo de sus funciones como gestor, gerente, asesor, mediador, secretario, contable y representante inmobiliario, la convivencia entre los vecinos e inquilinos ganan de forma directa, práctica y cotidiana, una mejor calidad de vida.

Artículo 9 LPH: Deberes de los propietarios en régimen de propiedad horizontal

1. Respeto y cuidado de las instalaciones comunes

Primero, los propietarios deben respetar las instalaciones generales de la comunidad y los elementos comunes, ya sean de uso general o privativo. Además, es fundamental hacer un uso adecuado de estos elementos, evitando en todo momento causar daños o desperfectos. Por lo tanto, el cuidado de estas áreas es responsabilidad de todos los propietarios.

Otro deber importante es mantener en buen estado de conservación el propio piso o local, así como las instalaciones privativas. Ya que un mal estado de conservación puede perjudicar a la comunidad o a otros propietarios, es obligatorio resarcir los daños causados por descuido propio o de las personas por quienes se deba responder. Por esa razón, la responsabilidad individual es clave para la convivencia en la comunidad.

2. Consentimiento para reparaciones y servidumbres

Anterior a cualquier reparación, los propietarios deben consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble. Asimismo, deben permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, tal como se establece en el artículo 17. Por ello, la comunidad está obligada a resarcir los daños y perjuicios ocasionados por estas intervenciones.

Es más, los propietarios deben permitir la entrada en su piso o local para los efectos mencionados en los apartados anteriores. Por consiguiente, la colaboración y el acceso son fundamentales para el mantenimiento del inmueble.

3. Contribución a los gastos generales y fondo de reserva

Igualmente, los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título. Debido a esta obligación, los créditos a favor de la comunidad derivados de la contribución al sostenimiento de los gastos generales tienen la condición de preferentes, según el artículo 1.923 del Código Civil. Por lo tanto, estos créditos tienen prioridad sobre otros, excepto los créditos salariales.

El motivo de esta preferencia es garantizar que la comunidad pueda cubrir los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble. Por esa razón, el adquirente de una vivienda o local responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares, hasta el límite de los gastos imputables a la anualidad en curso y al año natural anterior.

4. Transparencia en la transmisión de propiedades

En cambio, en el instrumento público de transmisión de la vivienda o local, el transmitente debe declarar si está al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que adeude. Además, debe aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el adquirente exima de esta obligación. Por lo tanto, la transparencia en las deudas es esencial para evitar problemas futuros.

Finalmente, los propietarios deben contribuir al fondo de reserva de la comunidad, destinado a obras de conservación y reparación de la finca. Es más, este fondo no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. Por ello, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro o de mantenimiento permanente con cargo a este fondo.

5. Comunicación y responsabilidades adicionales

En resumen, los propietarios deben observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares. Por lo tanto, deben comunicar cualquier cambio de domicilio o titularidad a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad. De manera similar, el incumplimiento de estas obligaciones puede acarrear responsabilidades solidarias con el nuevo titular. Así como es importante mantener una comunicación fluida con la comunidad para evitar conflictos y garantizar el buen funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

Además, si una citación o notificación no puede realizarse en el domicilio comunicado, se entenderá efectuada al colocarse en el tablón de anuncios de la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos en tres días naturales. Por ello, la comunicación constante y clara es esencial para el correcto funcionamiento de la comunidad.

¿Cuál es la labor de la Administración de Fincas?

La Administración de Fincas es un servicio esencial para la gestión y mantenimiento de comunidades de propietarios. Su labor principal es garantizar el correcto funcionamiento de las propiedades, asegurando que se cumplan las normativas y se preserve el bienestar de los residentes. A continuación, te explicamos en detalle cuáles son sus funciones clave:

1. Gestión económica y contable
   En primer lugar, la Administración de Fincas se encarga de llevar un control riguroso de las finanzas de la comunidad. Esto incluye la elaboración de presupuestos, la recaudación de cuotas de los propietarios y el pago de facturas de servicios como la luz, el agua o la limpieza. Además, realizan informes financieros periódicos para mantener a los propietarios informados.
2. Mantenimiento y conservación
   Otra de sus responsabilidades es supervisar el mantenimiento de las áreas comunes, como jardines, ascensores, piscinas o fachadas. Para ello, contratan y coordinan a profesionales como jardineros, electricistas o fontaneros, asegurando que todo funcione correctamente y se reparen las averías de manera oportuna.
3. Cumplimiento de normativas
   La Administración de Fincas también vela por el cumplimiento de las leyes y reglamentos que afectan a la comunidad. Esto incluye desde la Ley de Propiedad Horizontal hasta normativas locales sobre seguridad o accesibilidad. Además, asesoran a los propietarios en cuestiones legales y representan a la comunidad en caso de conflictos.
4. Organización de reuniones y actas
   Por otro lado, organizan y convocan las juntas de propietarios, donde se toman decisiones importantes para la comunidad. Durante estas reuniones, redactan las actas y se encargan de que se ejecuten los acuerdos alcanzados, como la aprobación de obras o la modificación de estatutos.
5. Mediación y resolución de conflictos
   Finalmente, actúan como mediadores en caso de disputas entre vecinos o entre la comunidad y terceros. Su objetivo es encontrar soluciones que beneficien a todas las partes y mantengan la armonía en la convivencia.

En resumen, la Administración de Fincas es fundamental para garantizar el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios. Desde la gestión económica hasta el mantenimiento de las instalaciones, su labor es clave para preservar el valor de las propiedades y asegurar una convivencia pacífica.

De acuerdo con el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los cargos de la junta de gobierno de una comunidad de propietarios son los siguientes:

1. Presidente

• Nombramiento: El Presidente es elegido entre los propietarios, ya sea por elección, turno rotatorio o sorteo.
• Obligatoriedad: El nombramiento es obligatorio, aunque el propietario designado puede solicitar su relevo ante un juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando motivos justificados.
• Funciones:
  • Representa legalmente a la comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
  • Ejerce las funciones de Secretario y Administrador, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios decidan separar estos cargos.

2. Vicepresidente(s) (opcional)

• Nombramiento: Su designación sigue el mismo procedimiento que el del Presidente.
• Funciones:
  • Sustituye al Presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad.
  • Asiste al Presidente en sus funciones, según lo acordado por la Junta de propietarios.

3. Secretario

• Nombramiento: Puede ser designado por la Junta de propietarios o recaer en el Presidente si no se establece lo contrario en los estatutos.
• Funciones:
  • Lleva el registro de actas de las reuniones de la Junta de propietarios.
  • Gestiona la documentación de la comunidad.
  • Vela por el cumplimiento de los acuerdos adoptados.

4. Administrador

• Nombramiento: Puede ser nombrado por la Junta de propietarios o ejercido por el Presidente si no se dispone lo contrario.
• Funciones:
  • Gestiona los aspectos económicos y administrativos de la comunidad.
  • Supervisa el mantenimiento de las instalaciones comunes.
  • Ejecuta los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios.

Notas adicionales:

• Acumulación de cargos: Los cargos de Secretario y Administrador pueden ser ejercidos por la misma persona o separarse, según lo decida la Junta de propietarios o los estatutos.
• Otros órganos: Los estatutos o la Junta de propietarios pueden establecer otros órganos de gobierno, siempre que no menoscaben las funciones y responsabilidades de los cargos mencionados.

En resumen, los cargos principales de la junta de gobierno son el Presidente, Vicepresidente(s) (opcional), Secretario y Administrador. Estos roles son esenciales para garantizar el buen funcionamiento y la gestión eficiente de la comunidad de propietarios.

Sí, puedes renunciar al cargo de Presidente de una comunidad de propietarios, aunque el nombramiento es obligatorio según el Artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). A continuación, te explicamos cómo proceder y cuáles son las condiciones para renunciar:

1. Obligatoriedad del cargo

• El nombramiento como Presidente es obligatorio para todos los propietarios.
• El cargo puede asignarse mediante elección, turno rotatorio o sorteo.

2. Procedimiento para renunciar

• Plazo: Tienes un mes desde tu nombramiento para solicitar tu relevo.
• Motivos: Debes invocar razones justificadas para renunciar, como motivos personales, profesionales o de salud.
• Solicitud ante el Juez: Debes presentar una solicitud de relevo ante un juez, quien evaluará tus motivos y resolverá de manera rápida (de plano).

3. Resolución judicial

• El juez designará a otro propietario para que te sustituya en el cargo hasta que se realice una nueva designación.
• La resolución judicial establecerá un plazo para que la comunidad nombre a un nuevo Presidente.

4. Excepciones

• Si la Junta de propietarios no puede designar a un Presidente por cualquier motivo, también se puede acudir al juez para resolver la situación.

Conclusión

Aunque el cargo de Presidente es obligatorio, tienes derecho a renunciar si presentas motivos justificados y sigues el procedimiento legal establecido. La renuncia debe gestionarse ante un juez dentro del plazo de un mes desde tu nombramiento.

Si estás en esta situación, te recomendamos consultar con un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal para que te asesore en el proceso y garantice que se respeten tus derechos.

De acuerdo con el Artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si tienes cuotas de comunidad pendientes de pago, no tienes derecho a voto en la junta de propietarios, pero sí tienes derecho a voz. Esto significa que puedes participar en las deliberaciones y expresar tu opinión, pero no podrás votar en las decisiones que se tomen.

Detalles importantes:

1. Condiciones para perder el derecho a voto:
   • No estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.
   • No haber impugnado judicialmente las deudas o no haber consignado judicial o notarialmente la suma adeudada.
2. Derecho a voz:
   • Puedes asistir a la junta y participar en las discusiones.
   • Tu opinión será escuchada, pero no se tendrá en cuenta tu voto en las decisiones.
3. Reflejo en el acta:
   • El acta de la junta debe reflejar qué propietarios están privados del derecho de voto debido a deudas pendientes.
   • Tu cuota de participación no se computará para alcanzar las mayorías requeridas en las votaciones (mayoría simple, mayoría de tres quintos, etc.).

Excepciones:

Si has impugnado judicialmente las deudas o has consignado la cantidad adeudada ante un juzgado o notario, podrías recuperar tu derecho a voto.

Conclusión:

Si tienes cuotas pendientes de pago, no tienes derecho a voto, pero sí puedes participar en las deliberaciones de la junta de propietarios. Para recuperar tu derecho a voto, es necesario regularizar tu situación de pago o impugnar las deudas de manera legal.

Si tienes dudas sobre tu caso específico, te recomendamos consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para recibir asesoramiento personalizado.

El voto no puede ser secreto porque, según el Artículo 19/f de la LPH, queda claro que los acuerdos adoptados deben incluir, en caso de ser relevante para la validez del acuerdo, los nombres de los propietarios que votaron a favor y en contra. Además, se deben detallar las cuotas de participación que, respectivamente, representen.

El motivo detrás de esta disposición es garantizar la transparencia en los procesos de decisión dentro de la comunidad de propietarios. Por esa razón, resulta indispensable cumplir con esta normativa.

Por ello, el acta de cada reunión debe reflejar de manera explícita no solo los acuerdos alcanzados, sino también las posturas individuales de los propietarios y las cuotas representadas. Es más, esta práctica asegura que los intereses de todos los participantes queden claramente identificados.

A diferencia de un sistema completamente anónimo, este mecanismo busca preservar la legalidad y el equilibrio en las decisiones colectivas. Igual que en otros procesos administrativos, la claridad y la trazabilidad son fundamentales para evitar conflictos futuros.

Finalmente, como resultado de esta normativa, cualquier posible impugnación de un acuerdo será más sencilla de abordar, ya que se contará con información detallada sobre cómo se adoptó la decisión.

¿Qué hacer si no se está de acuerdo con un acuerdo en una Junta de Propietarios?

Cuando un propietario no está de acuerdo con un acuerdo adoptado en una Junta, es necesario impugnarlo en el Juzgado basándose en los términos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El Artículo 18 de la LPH regula esta cuestión y detalla las condiciones para la impugnación:

1. Supuestos de impugnación:
   En primer lugar, los acuerdos de la Junta serán impugnables ante los Tribunales cuando:

• a) Sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• b) Resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• c) Supongan un grave perjuicio para un propietario que no esté obligado legalmente a soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
• Legitimación para impugnar:
  Además, pueden impugnar los acuerdos los propietarios que:
  • Hubiesen salvado su voto en la Junta.
  • Estuvieran ausentes por cualquier motivo.
  • Hubiesen sido privados indebidamente de su derecho de voto.

  Es importante destacar que, para ejercer esta acción, el propietario debe estar al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad. En caso contrario, deberá realizar una consignación judicial de las mismas antes de proceder. Sin embargo, esta regla no se aplica si el acuerdo se refiere al establecimiento o modificación de las cuotas de participación previstas en el artículo 9 de la LPH.

• Plazos para la impugnación:
  • Por un lado, los acuerdos deberán impugnarse en un plazo máximo de tres meses desde su adopción en la Junta.
  • Por otro lado, si el acuerdo es contrario a la Ley o a los estatutos, el plazo será de un año.
  • Para los propietarios ausentes, el plazo comenzará a contarse desde que reciban la comunicación del acuerdo, según el procedimiento del artículo 9 de la LPH.
• Ejecución del acuerdo:
  Finalmente, la impugnación del acuerdo no suspenderá automáticamente su ejecución. Sin embargo, el Juez puede suspenderla como medida cautelar si el demandante lo solicita y la comunidad es escuchada previamente.

Por ello, si un propietario considera que un acuerdo es injusto o ilegal, debe actuar con rapidez y en el marco de la Ley, respetando los plazos y condiciones establecidos.

La mayoría necesaria para aprobar un acuerdo en una Junta de Propietarios dependerá del tipo de decisión a adoptar. Esto se encuentra regulado en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que contempla diferentes posibilidades según la naturaleza del acuerdo. A continuación, detallamos los principales casos y sus requisitos:

1. Unanimidad: Modificación de las reglas fundamentales

En primer lugar, la unanimidad es imprescindible para:

• La aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.

Además, cuando se trate de decisiones como la supresión o establecimiento de servicios comunes (ascensores, conserjería, vigilancia, entre otros), también será necesaria la unanimidad, salvo indicación expresa de una mayoría específica regulada en la LPH.

2. Mayoría de tres quintas partes: Acuerdos relevantes

Por otro lado, ciertos acuerdos requieren el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que deben representar, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Entre estos se incluyen:

• El arrendamiento de elementos comunes sin uso específico asignado.
• La instalación de servicios destinados a la supresión de barreras arquitectónicas, como rampas de acceso para personas con discapacidad.
• Mejoras en la eficiencia energética o hídrica del inmueble que afecten a elementos comunes.

Es más, en estos casos, los propietarios ausentes de la Junta tendrán un plazo de 30 días naturales para expresar su discrepancia tras ser notificados. De no hacerlo, su voto se considerará favorable al acuerdo adoptado.

3. Mayoría simple: Decisiones generales

Asimismo, para la mayoría de los acuerdos no regulados específicamente, será suficiente con:

• El voto de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
• En segunda convocatoria, se requerirá la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Por consiguiente, este tipo de mayoría se aplica en decisiones habituales que no impliquen cambios estructurales o grandes inversiones.

4. Decisiones específicas: Telecomunicaciones y puntos de recarga

A diferencia de otros acuerdos, las instalaciones de infraestructuras relacionadas con telecomunicaciones, energía solar, o puntos de recarga de vehículos eléctricos tienen reglas particulares:

• Infraestructuras comunes: Se pueden aprobar con un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación.
• Puntos de recarga en plazas de garaje: Solo requieren la comunicación previa a la comunidad. El coste será asumido íntegramente por los interesados.

5. Procedimientos alternativos: Intervención judicial

Finalmente, si no se alcanza la mayoría necesaria en una Junta, el acuerdo puede ser llevado a un Juzgado.

• El propietario interesado debe presentar la solicitud en el mes siguiente a la segunda Junta.
• El Juez resolverá en un plazo de 20 días desde la petición, actuando en equidad y determinando el reparto de costas judiciales.

Conclusión

Por lo tanto, la mayoría requerida para aprobar un acuerdo en una Junta de Propietarios varía según el tipo de decisión, desde la unanimidad hasta mayorías simples o específicas. Por ello, es crucial conocer las disposiciones del Artículo 17 de la LPH para garantizar que los acuerdos adoptados sean válidos y cumplan con la normativa legal.

Cuando un propietario adquiere una vivienda o local, es esencial asegurarse de que el inmueble está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. El Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este aspecto, estableciendo los pasos necesarios para garantizar dicha información.

1. Declaración del transmitente: Obligación inicial

En primer lugar, el propietario actual (transmitente) debe declarar en el instrumento público de transmisión si está al corriente de los pagos o, en su defecto, detallar las deudas existentes. Esta declaración es un requisito imprescindible para formalizar la operación.

Además, el transmitente debe aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, la cual debe coincidir con lo declarado.

2. Emisión de la certificación de deudas: Responsabilidades y plazos

A partir de la solicitud, la certificación debe ser emitida por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. El plazo máximo para su emisión es de siete días naturales.

Por lo tanto, si existe algún retraso injustificado en la entrega de este documento, el Secretario y el Presidente pueden ser responsables de los perjuicios ocasionados, siempre que se acredite culpa o negligencia.

Es más, esta certificación es indispensable para autorizar el otorgamiento del documento público de compraventa, salvo que el adquirente (comprador) exima expresamente al transmitente de esta obligación.

3. ¿Qué ocurre si no se aporta la certificación?

Por esa razón, el comprador debe ser consciente de los riesgos de aceptar la exoneración de esta certificación, ya que podría asumir posibles deudas pendientes de la propiedad adquirida.

Igualmente, es importante señalar que los datos consignados en la certificación tienen un carácter oficial y vinculante, por lo que proporcionan una garantía jurídica al comprador.

4. ¿Qué debe hacer el comprador?

• Antes de la compra, solicitar al transmitente que aporte la certificación del estado de deudas con la comunidad.
• Durante el proceso de compraventa, asegurarse de que el instrumento público incluye la declaración del transmitente sobre las cuotas.
• En caso de dudas, pedir la certificación a la comunidad de propietarios a través del Secretario, con la supervisión del Presidente.

Conclusión

Por consiguiente, cualquier propietario interesado en adquirir una vivienda o local debe verificar, mediante una certificación oficial, que el inmueble está al corriente de pago de las cuotas de comunidad. Por ello, seguir las disposiciones del Artículo 9 de la LPH es clave para evitar sorpresas desagradables o futuras reclamaciones.

Cuando se adquiere una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, pueden surgir dudas sobre la responsabilidad del nuevo propietario frente a las deudas pendientes con la comunidad. El Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece claramente las obligaciones en estos casos.

1. Responsabilidad del nuevo propietario: Límites y alcance

En primer lugar, el nuevo propietario será responsable de las deudas generadas por el anterior titular en los siguientes términos:

• Límite temporal: El adquirente responde de las cantidades adeudadas correspondientes a la anualidad en curso al momento de la compra y al año natural inmediatamente anterior.
• Afectación del inmueble: El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, lo que significa que la deuda recae sobre el inmueble, independientemente del cambio de titularidad.

Por ello, es crucial que el comprador se informe previamente sobre el estado de las cuotas de comunidad antes de formalizar la adquisición.

2. Deudas más allá de los límites legales

A diferencia de las obligaciones previstas en el Artículo 9, las deudas anteriores a los periodos indicados no son responsabilidad directa del nuevo propietario. Estas deberán ser reclamadas por la comunidad al antiguo titular.

Es más, el adquirente solo asumirá dichas deudas adicionales si lo acuerda voluntariamente con el transmitente en el contrato de compraventa.

3. Medidas preventivas para el comprador

Antes de la adquisición de una propiedad, es recomendable tomar las siguientes precauciones:

• Solicitar la certificación de deudas: Este documento, emitido por el Secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente, garantiza información fehaciente sobre las cuotas pendientes.
• Revisar la situación en el Registro de la Propiedad: Aunque no siempre es vinculante, el registro puede ofrecer detalles sobre posibles cargas del inmueble.
• Incluir cláusulas claras en el contrato: Es aconsejable detallar en el contrato de compraventa quién será responsable de las deudas pendientes, si las hubiera.

4. Consecuencias de asumir la deuda

Por consiguiente, si el comprador adquiere la propiedad sin verificar las deudas pendientes, será responsable de las cantidades establecidas por la ley. Esto incluye tanto el pago de la anualidad en curso como el año natural anterior.

Como resultado, el comprador deberá abonar dichas cantidades a la comunidad para evitar problemas legales o acciones judiciales que podrían afectar la propiedad adquirida.

Conclusión

Por lo tanto, al comprar una propiedad en régimen de propiedad horizontal, el nuevo propietario responde de ciertas deudas de la comunidad dentro de los límites legales establecidos en el Artículo 9 de la LPH. Por esa razón, es imprescindible informarse adecuadamente antes de cerrar la transacción, ya que el inmueble estará legalmente afecto a dichas obligaciones.

Cuando se adquiere un inmueble en régimen de propiedad horizontal, es esencial notificar de forma fehaciente el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios. El Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este procedimiento, dejando claro cómo debe realizarse.

1. La importancia de notificar el cambio de titularidad

En primer lugar, notificar que se es el nuevo propietario garantiza que la comunidad de propietarios actualice sus registros y asocie correctamente los pagos de las cuotas.

Además, esta comunicación evita situaciones problemáticas, como que una persona ajena al inmueble asuma indebidamente el pago de las cuotas de la comunidad. Es más, en casos como herencias, separaciones o incluso ocupaciones, el pago por parte de una persona que no es titular puede generar conflictos legales y, en algunos casos, derechos inesperados.

2. ¿Cómo se debe realizar la notificación?

El cambio de titularidad debe comunicarse a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, asegurándose de cumplir con los siguientes puntos:

• Medio de comunicación fehaciente: Se debe utilizar un método que permita tener constancia de la recepción, como el burofax, correo certificado o cualquier otra herramienta equivalente.
• Información a incluir: Es recomendable detallar los datos del nuevo propietario, como el nombre completo, dirección y fecha de adquisición. Por ello, proporcionar una copia del documento de compraventa puede agilizar el proceso.

3. Consecuencias de no notificar correctamente

Por consiguiente, si el nuevo propietario no comunica el cambio de titularidad de forma adecuada:

• La comunidad podría continuar enviando los recibos de las cuotas al anterior titular, dificultando la gestión de los pagos.
• En caso de conflictos legales, como una reclamación de deuda, el comprador podría enfrentar complicaciones adicionales.

Igualmente, el retraso en la notificación puede generar problemas administrativos y jurídicos para ambas partes, afectando incluso la relación entre el nuevo propietario y la comunidad.

4. Recomendaciones para una notificación efectiva

Por esa razón, para evitar malentendidos o complicaciones legales, el comprador debería:

1. Notificar el cambio de titularidad de manera inmediata tras formalizar la compraventa.
2. Elegir un medio de comunicación que garantice la recepción de la notificación.
3. Confirmar con el Secretario de la comunidad que los datos han sido actualizados correctamente.

Conclusión

Como resultado, la notificación del cambio de titularidad es un paso esencial para que el comprador de un inmueble garantice una correcta gestión de las cuotas de la comunidad. Por lo tanto, seguir las indicaciones del Artículo 9 de la LPH protege tanto al nuevo propietario como a la comunidad frente a posibles conflictos legales o administrativos.

Efectivamente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de obligaciones y procedimientos específicos en relación con la realización de obras para la supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensores en comunidades de propietarios, especialmente cuando estas obras benefician a personas con discapacidad o mayores de 70 años. Vamos a desglosar los aspectos clave de tu consulta:

1. Obligación de realizar las obras

Según la Disposición Adicional Tercera de la LPH, la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para garantizar la accesibilidad de las personas con discapacidad o mayores de 70 años que vivan, trabajen o presten servicios altruistas en el edificio. Esto incluye:

• Obras de accesibilidad: Como rampas, ampliación de puertas, o cualquier modificación que facilite el acceso y movilidad.
• Instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos: Por ejemplo, ascensores o sistemas de comunicación adaptados.

Esta obligación se aplica siempre que el coste total de las obras no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el coste es superior, se requerirá el acuerdo de la junta de propietarios, como veremos más adelante.

2. Mayorías necesarias para aprobar las obras

En el caso de que las obras superen el límite de las tres mensualidades ordinarias, la LPH establece los siguientes requisitos para su aprobación:

• Instalación de ascensor: Se requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.1 LPH).
• Obras de supresión de barreras arquitectónicas: Se requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría simple de las cuotas de participación (artículo 17.3 LPH).

Además, se computan como votos favorables los de aquellos propietarios que, habiendo sido debidamente citados a la junta, no manifiesten su discrepancia en un plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo.

3. Distribución de los costes

• Coste inicial de las obras: Según la LPH, el coste de las obras de accesibilidad o instalación de ascensor debe ser asumido por toda la comunidad de propietarios, ya que se consideran obras necesarias para el bien común y el cumplimiento de la normativa de accesibilidad.
• Mantenimiento y conservación posteriores: Una vez realizadas las obras, los gastos de mantenimiento y conservación solo podrán repercutirse en los propietarios que disfruten del servicio (por ejemplo, los que utilicen el ascensor). Esto se establece en el artículo 17.5 LPH.

4. Consecuencias de la oposición o retraso injustificado

Si algún propietario se opone o retrasa injustificadamente la ejecución de las obras, la LPH establece que:

• Dicho propietario podría ser responsable individualmente de las sanciones administrativas que se impongan.
• La comunidad podrá llevar a cabo las obras de manera forzosa, y los propietarios disidentes estarán obligados a contribuir al pago de las mismas.

5. Resolución de discrepancias

En caso de desacuerdo sobre la necesidad o el alcance de las obras, la LPH establece dos vías para resolver el conflicto:

1. Junta de propietarios: La junta puede decidir sobre la naturaleza de las obras a realizar.
2. Arbitraje o dictamen técnico: Los interesados pueden solicitar un arbitraje o un dictamen técnico para resolver la discrepancia.

6. Responsabilidad de la comunidad

La comunidad de propietarios tiene la obligación legal de garantizar que el edificio cumpla con las condiciones de accesibilidad y seguridad necesarias para las personas con discapacidad o mayores de 70 años. Esto incluye no solo la realización de las obras, sino también su mantenimiento y conservación.

Conclusión

En resumen, la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de accesibilidad (incluyendo la instalación de ascensores) cuando sean necesarias para personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el coste no exceda de tres mensualidades ordinarias. Si el coste es superior, se requerirá el acuerdo de la junta de propietarios con las mayorías establecidas en la LPH. Los costes iniciales deben ser asumidos por toda la comunidad, mientras que los gastos de mantenimiento posteriores solo podrán repercutirse en los propietarios que utilicen el servicio.

En caso de oposición o retraso injustificado, los propietarios disidentes podrían enfrentarse a sanciones administrativas y estarán obligados a contribuir al pago de las obras. Por tanto, la ley prioriza la accesibilidad y la inclusión, garantizando que las personas con discapacidad o mayores puedan vivir en condiciones dignas y seguras.

El Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las reuniones de la Junta de Propietarios, estableciendo tanto la periodicidad como las condiciones necesarias para su convocatoria.

1. ¿Con qué frecuencia debe reunirse la Junta de Propietarios?

En primer lugar, la Junta de Propietarios está obligada a reunirse al menos una vez al año. El objetivo principal de esta reunión es aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad.

Además, pueden convocarse juntas extraordinarias en los siguientes casos:

• Cuando lo considere necesario el Presidente.
• Si lo solicita la cuarta parte de los propietarios o aquellos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.

Por lo tanto, la ley garantiza la posibilidad de convocar reuniones adicionales siempre que exista una necesidad justificada o un interés relevante para la comunidad.

2. ¿Quién convoca las reuniones?

La convocatoria de las juntas corresponde al Presidente de la comunidad. Sin embargo, en su ausencia, los promotores de la reunión pueden encargarse de este proceso.

La convocatoria debe incluir los siguientes elementos esenciales:

• Asuntos a tratar: Se detallarán los puntos a discutir en la reunión.
• Lugar, día y hora: Se especificará cuándo y dónde tendrá lugar la junta, tanto en primera como, si es necesario, en segunda convocatoria.
• Relación de propietarios con deudas: Se incluirá una lista de los propietarios que no estén al corriente de pago, recordando que estos pueden perder su derecho a voto según el Artículo 15.2 de la LPH.

Por esa razón, la transparencia en la convocatoria es fundamental para garantizar una participación efectiva y evitar conflictos posteriores.

3. Derechos de los propietarios para incluir temas en el orden del día

A diferencia de lo que sucede en otras decisiones comunitarias, cualquier propietario tiene derecho a solicitar que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre temas específicos de interés para la comunidad.

Para ello, deberá:

• Enviar un escrito al Presidente: En el documento se deben detallar claramente los asuntos que se desea incluir.
• Incluir los temas en el orden del día: El Presidente tiene la obligación de añadir los puntos solicitados en la próxima reunión que se convoque.

Por consiguiente, este procedimiento asegura que todos los propietarios puedan participar activamente en la gestión de la comunidad.

4. Recomendaciones para una gestión eficaz de las juntas

Es más, para optimizar la gestión de las reuniones, se recomienda:

• Notificar las convocatorias con suficiente antelación, cumpliendo con los plazos establecidos en el Artículo 9 de la LPH.
• Garantizar que todos los propietarios tengan acceso a la información relevante sobre los temas a tratar.
• Fomentar la participación y el debate durante las juntas, promoviendo un ambiente colaborativo.

Conclusión

Como resultado, el Artículo 16 de la LPH regula tanto la periodicidad como el procedimiento para la convocatoria de las juntas de propietarios, asegurando que la gestión de la comunidad sea participativa y transparente.

Por ello, cumplir con estos requisitos legales es clave para prevenir conflictos y promover el buen funcionamiento de la comunidad.

El Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece los requisitos necesarios para que una convocatoria de Junta de Propietarios sea válida.

1. ¿Con qué antelación debe realizarse la convocatoria?

Primero, es importante señalar que la convocatoria debe realizarse con los siguientes plazos:

• Junta ordinaria anual: Se debe notificar al menos con seis días de antelación.
• Junta extraordinaria: La convocatoria debe realizarse con la mayor celeridad posible, siempre que permita llegar al conocimiento de todos los interesados.

Por lo tanto, el cumplimiento de estos plazos asegura que todos los propietarios tengan la oportunidad de participar en la reunión y estén debidamente informados.

2. ¿Qué ocurre si no hay convocatoria del Presidente?

En cambio, el Artículo 16 de la LPH permite que la Junta de Propietarios se reúna válidamente incluso sin convocatoria formal del Presidente, siempre y cuando:

• Concurran la totalidad de los propietarios.
• Todos los asistentes decidan unánimemente celebrar la reunión.

Por consiguiente, esta excepción garantiza la validez de la Junta en situaciones extraordinarias, siempre que exista acuerdo unánime entre los propietarios presentes.

3. Importancia de la asistencia para validar la Junta

La normativa no solo regula los plazos de convocatoria, sino que también establece que una reunión será válida si cumple con los requisitos de notificación y si se garantiza la participación de los propietarios interesados. Además, es fundamental que las decisiones adoptadas cuenten con las mayorías exigidas por la ley, dependiendo del tipo de acuerdo a tratar.

Por ello, el proceso de convocatoria y asistencia es clave para evitar la nulidad de las decisiones de la Junta.

4. Recomendaciones para garantizar la validez de las convocatorias

Finalmente, se sugiere tener en cuenta las siguientes recomendaciones para asegurar el cumplimiento legal:

• Respetar los plazos de notificación establecidos por el Artículo 16 de la LPH.
• Confirmar la recepción de las convocatorias por parte de los propietarios.
• Fomentar la asistencia y participación de los miembros de la comunidad para evitar conflictos legales.

Conclusión

Como resultado, para que una Junta de Propietarios sea válida, es imprescindible cumplir con los plazos de convocatoria y garantizar que los asistentes representen las mayorías necesarias.

Por ello, entender y aplicar correctamente las disposiciones del Artículo 16 de la LPH es esencial para la correcta gestión de las comunidades de propietarios.

El Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece los plazos necesarios para convocar y celebrar una Junta de Propietarios de forma válida, dependiendo de si se celebra en primera o segunda convocatoria.

1. ¿Qué ocurre si no hay quórum en la primera convocatoria?

Primero, es importante entender que para la validez de la Junta en primera convocatoria es necesario que asistan:

• La mayoría de los propietarios.
• Que representen la mayoría de las cuotas de participación.

Si no se logra este quórum, se procederá a una segunda convocatoria, en la cual ya no será necesario cumplir con el requisito de quórum.

2. Plazos para la segunda convocatoria

Además, el Artículo 16 de la LPH detalla los plazos para la segunda convocatoria:

• Puede celebrarse el mismo día, siempre que hayan transcurrido al menos 30 minutos desde la primera convocatoria.
• En caso contrario, debe convocarse nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada.
• Las citaciones para esta nueva convocatoria deben enviarse con una antelación mínima de tres días.

Por lo tanto, es fundamental que la comunidad de propietarios respete estos plazos para evitar posibles impugnaciones de los acuerdos adoptados.

3. Requisitos de notificación para la Junta de Propietarios

Asimismo, es clave que las citaciones cumplan con las disposiciones legales:

• Deben realizarse en la forma establecida en el Artículo 9 de la LPH, que exige que se notifiquen de manera fehaciente para garantizar que todos los propietarios tengan conocimiento de la convocatoria.
• Es necesario que las citaciones incluyan:
  • El lugar, día y hora de la reunión.
  • El orden del día con los temas a tratar.

Por consiguiente, estas disposiciones aseguran la transparencia y validez de las decisiones de la Junta.

4. Recomendaciones para cumplir con los plazos legales

Finalmente, para evitar problemas legales o conflictos en la comunidad, se recomienda:

• Realizar las convocatorias con suficiente antelación para garantizar la participación de los propietarios.
• Confirmar la recepción de las citaciones, especialmente en casos donde la comunicación pueda ser complicada.
• Documentar cuidadosamente las fechas y plazos para cumplir con lo estipulado en la ley.

Conclusión

Como consecuencia de lo dispuesto en el Artículo 16 de la LPH, es esencial respetar los plazos y condiciones de las convocatorias, tanto en primera como en segunda instancia. Esto no solo garantiza la validez de las decisiones tomadas, sino que también fortalece la confianza y transparencia en la gestión de la comunidad.